房地产概念股投资-怎样看待当前我国房地产类上市公司股票的投资?

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房地产投资利润率大约多少?有将近 200%吗?

IRR不高,现金流很好。

接触房地产行业加起来超过7年,我认为房地产的魅力不在于单品的利润,而在于――

杠杆。

房地产是最收到金融机构认可的抵押物。你想,你如果是银行行长,你愿意拿一块地作为抵押借给一个服装企业10亿元,还是拿商誉和流量抵押给一个电商10亿元?我选前者一百次。

个人买房同理,请看看中国市场上还有哪项大额消费可以只用30%的首付就可以撬动交易?首套房。

杠杆的好处在于:流动性。

当房地产市场单边上涨的时候,银根宽松,开发商借款拿地、借款开发,然后拿了四证(通常高层盖完60%,别墅封顶就可以申请预售证),就可以让用户从银行套一笔钱来购买,这是多么好的生意。

开发商往往用初期的2个亿,就带来了3-4个亿的预售收入,现金流非常健康,有现金流可以继续拿更多的地,或者拿去当小额贷款。

当然房地产项目的生命周期很长,万科一类的公司一个盘子3-4年很正常,后期的投入成本主要在完成建造,物业服务,市政缴税(很多税费也是拖延数年)等,拉平到较长的投资年限,IRR好的只有20%(2014年市场平均)。

所以,市场不好的时候,银根紧缩,杠杆使用率低,房地产的唯一优势就不明显了。这就是为什么很多地产企业进入现金流危机,烂尾楼,基于地产的小额贷款风险频发,房地产大佬转型,首付政策收紧,群众不舍得买房,价格下跌。

这也是为什么房地产不好的时候,会出现个别地区“0首付”这样的政策,目的是给开发商加杠杆。

一个好的地产项目,全周期都伴随杠杆,高度金融化:土地流转信托、土地开发信托、开发贷、过桥贷、首付贷、物业经营贷、REITs、CMBS等等。

因为资本相信:空间是唯一稀缺的资源,占有了它,我能给一切人放贷。

怎样看待当前我国房地产类上市公司股票的投资?

都说泡沫,但是泡沫太大如果一次性破灭会带来灾难,所以政策在一步步改革调控!

至于股票,实体经济受到影响也就影响到公司也就影响到股价,长时间持有风险过大还不如追下热点操作,不贪心的情况下赚点差价收益还更大一点

对于个股涨跌判断可以多去了解相关因素再下结论,股价过去的已经过去了,所谓的走势形态技术形态,马后炮谁都会,我们操作股票买的是公司的未来而不是过去。

多留点心,谨慎一点吧!

房地产投资利润率大约多少?有将近 200%吗?

1,毛利率20%左右,净利率15%左右的项目已经是收益率很可观的项目了,这是住宅项目,收益率高,周期短,商业项目就更低了。

2,土地成本在那里,就算前些年低价屯的地最后还是要缴纳高额土地增值税的,一线城市楼面地价正常情况会占到最终售价的40%左右。

3,融资成本现在大概是12-18%左右,永续债更高,而且很多地产商融资难走民间借贷这条路的话更高了。

4,建安成本、销售成本各种税收算下来开发商赚不了多少钱,而且资金成本这么大,资金沉淀周期这么长,所以房地产现在真不是暴利行业,只是看起来绝对值比较大而已。

5,房企其实有些根本就不怎么赚钱,业内普遍利润率都不高,龙湖中海两家成本控制和品质把关非常好也不超过30%。至于负债率,比如恒大包含永续债的话,负债率早就是百分之几百了,都被南方周末整版报道,不过恒大的公关和水军还是厉害的。业内控制的好的,也差不多70%-80%的负债率,所以房企很多只是表面风光。

6,房价高企,不是因为开发商赚太多钱,而是我们亲爱的国家撸了大头,土地成本,各种税,就算开发商早年低价拿的地等到现在来卖,国家也会给你来个土地增值税。所以,客观地说,开发商不是暴利,我们国家才是赚大头的。房价怎么可能降呢,GDP和税收绑着呢。

以上

房地产投资利润率大约多少?有将近 200%吗?

没有人帮楼主普及下利润率与投资回报率的差别么?

让我来揭秘!我国地产商赚的不是利润率,而是投资回报率!毛利润在20%已经不错。但投资回报率很高。从利润房价比来看,如北京某项目售价6万元每平米,土地出让金均摊约为3万元每平占比50%,各项税费约17%,精装及建筑成本约10%,营销类费用约为3%。粗略按这个算开发商毛利率为20%,总成本达到80%,地产利润不高么?但是!……

由于地产预售制度,房子没交工就可以收款。部分项目(看政府关系)可以延期分期缴纳土地款,工程类投资行规就是由建筑商垫资……等等原因,地产开发商和投资商们并没有投那么多的起始成本啊,很快就收回了绝大部分投资。

当然啦,近几年由于回款慢导致工程类垫资越来越少,分期缴纳土地款由于中央政府管控不易实现,政府又发文要求房产预售,需要改到比较高的工程量。开发商不如原来那样算得过来账了。

所以现在开发商并不是只发愁卖不掉,他还发愁卖的慢!投的多,回收太晚,他就算加一倍利润也不值得!